Os ativos imobiliários são o principal investimento de longo prazo para a maioria dos empreendedores.
Imóveis comerciais, galpões logísticos e salas corporativas geram renda passiva (aluguéis) e valorização com o tempo. No entanto, um imóvel mal cuidado pode desvalorizar, ficar vago e se tornar um passivo, não um ativo.
Neste artigo, você encontrará nove dicas para proteger seu patrimônio. Acompanhe e saiba mais sobre o assunto!
Confira 9 dicas para empreendedores proteger seu patrimônio através de ativos imobiliários
1. Mantenha a documentação do imóvel sempre regularizada
Escritura registrada no cartório de imóveis, matrícula atualizada, certidão de ônus reais (sem dívidas ou penhoras). A falta de regularidade impede a venda ou o financiamento.
Para proteger os ativos imobiliários, a documentação deve ser revisada anualmente. A certidão de inteiro teor mostra se há ações judiciais contra o imóvel.
Manter o valor de mercado de um imóvel comercial exige atenção constante a fatores que vão além da localização.
Quando o empreendedor identifica sinais de desgaste no edifício, contar com uma empresa de recuperação estrutural pode ser determinante para preservar o ativo e evitar a desvalorização do patrimônio. O IPTU deve estar pago. Dívida de IPTU pode gerar execução fiscal e penhora do imóvel.
2. Faça vistorias periódicas no imóvel
Trinca na parede, infiltração no teto, piso trincado, fiação elétrica antiga. Pequenos problemas viram grandes no longo prazo.
Para os ativos imobiliários, contrate um engenheiro para vistoriar o imóvel a cada 12 meses. O laudo recomenda as reformas necessárias.
A reforma preventiva custa 10% do valor da reforma corretiva (quando o negócio já quebrou). A infiltração não tratada compromete a estrutura.
3. Renove o contrato de locação com cláusulas de reajuste
Aluguéis abaixo do mercado corroem o retorno do investimento. O IGP-M ou o IPCA devem ser usados como índices de reajuste anual.
Na gestão de ativos imobiliários, o contrato de locação deve ter cláusula de reajuste automático. A inadimplência do inquilino deve prever despejo rápido.
O contrato de 30 meses com reajuste anual protege o patrimônio da inflação. Contrato longo sem reajuste significa perda real ao longo do tempo.
4. Diversifique por tipo de imóvel
Ter 5 salas comerciais no mesmo bairro concentra o risco. Se o bairro desvalorizar (abertura de uma favela ao lado, fechamento do comércio), todos os imóveis desvalorizam.
Para os ativos imobiliários, diversifique: uma sala comercial, um galpão logístico, uma casa em bairro residencial. O risco se espalha.
O galpão na Zona Industrial tem risco de vacância (falta de inquilino), mas a casa residencial tem inquilino mais estável.
5. Mantenha um fundo de reserva para manutenção
O telhado do galpão precisa ser trocado. A caldeira da calefação quebrou. Sem reserva, você descapitaliza ou deixa de fazer a manutenção.
Na proteção dos ativos imobiliários, reserve 1% do valor do imóvel por ano para manutenção. Para um imóvel de R1milha~o,R1milha~o,R 10 mil anuais.
O fundo evita que uma emergência vire uma venda forçada abaixo do preço de mercado. Recurso disponível é a diferença entre desespero e tranquilidade.
6. Contrate um seguro contra incêndio e roubo
Incêndio destrói o imóvel. Roubo de fiação elétrica e equipamentos. Sem seguro, o prejuízo é integral do proprietário.
Para os ativos imobiliários, o seguro deve cobrir o valor de reconstrução (não o valor de mercado, que inclui o terreno). Para um imóvel de R500mil,oseguroanualeˊcercadeR500mil,oseguroanualeˊcercadeR 1.500.
O seguro contra danos elétricos e queda de raio também é Importante. O custo é pequeno perto do risco.
7. Evite inquilinos com histórico de inadimplência
Consultar o nome do inquilino no Serasa e no SPC é básico. Pedir certidão de distribuição de ações cíveis também.
Para proteger os ativos imobiliários, o fiador (pessoa) deve ter bens no nome: imóvel registrado, veículo, capacidade de renda compatível. A fiança bancária é mais cara, mas mais segura.
Um inquilino inadimplente que demora 6 meses para ser despejado é um prejuízo enorme. Menos de 30% do aluguel como garantia não é aceitável.
8. Faça a declaração correta no Imposto de Renda
Imóvel alugado: o imposto é devido sobre o aluguel recebido (deduzindo despesas de manutenção). Venda de imóvel com lucro: ganho de capital de 15% a 22,5%.
Na gestão de ativos imobiliários, a declaração de IR errada gera multa. A Receita cruza dados do cartório de imóveis com a sua declaração.
O imóvel precisa ser declarado na ficha “Bens e Direitos”. O valor declarado é o valor de aquisição, não o valor atual de mercado.
9. Considere a compra por meio de pessoa jurídica (CNPJ)
Transferir o imóvel da pessoa física para a pessoa jurídica evita que ele seja penhorado em dívidas pessoais ou familiares.
Para os ativos imobiliários, a holding patrimonial (empresa que só tem imóveis) protege o patrimônio dos riscos da atividade empresarial. Se a empresa comercial falir, os imóveis da holding não são afetados.
O custo de manter a holding (contador, IRPJ, CSLL) pode compensar para quem tem mais de R$ 2 milhões em imóveis. Avalie com seu contador antes de constituir. Com essas nove dicas, seus imóveis vão valorizar e te proteger nos momentos de crise. Até a próxima!
Créditos da imagem: https://www.pexels.com/pt-br/foto/casal-conjuges-maos-chaves-7641906/
